k1入口：广州甲级写字楼租金企稳 投资者持续青睐广深零售与写字楼物业

发布时间：2024-10-30  人浏览

本文摘要：近日，低力国际公布报告认为：2019年上半年，广州甲级写字楼追加可出租供应受限。

近日，低力国际公布报告认为：2019年上半年，广州甲级写字楼追加可出租供应受限。不受全球经济增长速度上升与中美贸易摩擦影响，写字楼市场需求有所上升，整体空置率小幅下沉，但租金水平仍然企稳。上半年广佛两地优质非保税物流仓储平均值租金皆构建恶化快速增长。佛山市场需求优于广州市场，佛山整体空置率稳定上升，坐落于新兴子市场的追加供应推高广州整体空置率。

粤港澳大湾区经济整体维持务实，机构投资者寄予厚望大湾区商务活动的发展空间和居民消费水平的稳步增长，持续注目零售与写字楼物业。在大湾区规划推展下，各城市差异化产业及发展定位，跨市合作将沦为一种潮流，打造出超大城市圈将沦为一种必定，广佛同城早于回头10年，不应讲求这一优势，沦为大湾区乃至全国、全球同城化合作的样板标杆。荔湾芳村片区作为广佛同城化的最重要区域，不应充分发挥地缘优势，产业功能差异错位定位，与佛山展开有序。

广州甲级写字楼市场需求上升租金维持稳定2019年上半年，广州核心商圈追加可出租甲级写字楼面积受限，仅约6.8万㎡。市场需求有所上升，上半年清净招揽量仅有8.3万㎡，整体空置率为4.2%，同比小幅下降0.3%。

同期，广州甲级写字楼平均值租金同比快速增长0.9%至179元/㎡/月。其中，珠江新城子市场已步入成熟期，倒数7个季度无追加可出租供应，空置率倒数5个季度高于5%。

过去4个季度广州核心区写字楼追加可出租供应皆集中于在琶洲，合计大约25万㎡。琶洲呈现出较强的招揽势头，空置率同比上升1.8个百分点至3.4%。

根据低力国际袭港的主要市场成交价信息，本年度大量灵活性办公品牌扩展速度上升，开发商迁往及扩租意愿上升，房地产业租户主要成交价面积比例同比显著上升。随着琶洲互联网创意核心区区渐渐成熟期，TMT租户开始相继入驻，TMT行业租户主要成交价面积比例明显下降。

低力国际华南区董事总经理冯文光回应：2019年广州甲级写字楼预计共计多达84万㎡追加供应入市（不含出租面积）。截至第二季度，总计大约20万㎡（不含出租面积）成功交付给。预计至年底全市空置率或下降至7.0%。

经济快速增长承压与中美贸易摩擦带给的负面影响将持续减少租户扩展及迁往意愿，预计2019年全市出租交易活动之后上升，整体租金增长速度面对压力，至年底平均值租金维持稳定。2020年优质写字楼追加供应将相似110万㎡，多达81%体量坐落于琶洲，预计预计全市空置率将上升至顶峰，租金快速增长所持激进态度。获益于湾区受到影响 广深零售与写字楼物业颇受投资机构注目虽然不受中美贸易摩擦和内需上升等国内外因素的影响，2019年中国整体经济增长速度上升，但粤港澳大湾区作为中国首个国家战略具体定义的湾区，仍保持高速发展，之后沦为全国经济发展的主要驱动力之一。低力国际袭港的主要市场成交价信息表明，2019年上半年，广深两地物业大宗交易市场成交价总额和成交价总面积皆明显提高，零售与写字楼物业仍然是大宗交易主要物业类型。

随着未来大湾区规划的逐步实施，出租企业与投资者寄予厚望广深两地商务发展，从而维持对写字楼物业的注目。此外，持续的人口净流入与稳定快速增长的居民消费，亦受到影响于广深两地零售物业的急剧贬值，受到市场欢迎。整体来看，区位较好的零售和写字楼物业仍然是最不受投资机构青睐的投资标的，核心商圈的零售和写字楼产品凭借其稀缺性将更为受到投资机构紧密注目。另一方面，2019年上半年广州大宗交易标的项目皆来自非核心区域，不足以解释一些非核心区域具备更高的投资价值并不受投资人紧密注目。

低力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲回应：国家政策+产业确保+非常丰富的资金渠道联合营造较好投资环境，大湾区是合适投资的目的地。预计未来五年，粤港澳大湾区（尤其是广州深圳）活跃的外国和香港投资者数量将减少，投资不道德也将更为活跃。物流仓储市场：广佛两地租金水平恶化快速增长2019年上半年，广州非保税优质仓库共计大约17.5万㎡追加供应入市，市场需求上升，全市清净招揽量仅有大约0.7万㎡。

新兴子市场供过于求，推展全市整体空置率下降至13.6%。租金恶化快速增长，整体平均值租金同比下降2.7%至41.1元/㎡/月。2019年上半年，佛山追加非保税优质仓储供应大约3.4万㎡。市场需求较广州市场强大，清净招揽量多达3.7万㎡，整体空置率降到4.7%。

租金稳定快速增长，平均值租金同比快速增长2.5%至33.5元/㎡/月。低力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉回应：预计广州下半年将有多达35万/㎡/月，合计三个项目发售市场，全部坐落于新兴区域：番禺、南沙与增城。

2019年度追加项目皆坐落于新兴区域且总体量大约52.8万㎡，多达以往十年平均值的5倍，去化能力面对考验。随着电商和大型零售商的仓储扩展继续转入稳定期，大面积出租市场需求或有所弱化。预计至年底广州整体空置率持续上升，平均值租金构建1%的较慢快速增长。

佛山市场方面，预计2019至2020年将有大约65万追加供应入市，追加供应由佛山北子市场主导。2019年下半年将有五个项目入市，总体量多达53万㎡并集中于佛山北子市场，预计佛山市整体空置率将有所下降。

佛山北与佛山西皆为佛山新兴子市场，且追加体量较小，全市平均值租金增长速度或减慢至1%。预计2020年追加供应增加至8万平方米，空置面积或急剧去化，租金增长速度回落至5%的水平。

粤港澳大湾区规划推展下 跨市合作将出潮流根据对国际级大湾区的发展研究，低力国际报告认为，各大湾区的顺利发展倚赖各城市组成部分的分工协作，差异化产业及发展定位，以协同互惠替换恶性竞争。因此，在佛山、肇庆外，惠州甚至更加多城市都可以与广州协同发展。广州之后实行南拓、北优、东进、西联、中调的十字方针，了解扩展广佛同城化，打造出珠三角世界级城市群核心区。

荔湾老城白鹅潭中心商务区作为广州中调、西联的黄金节点，以建国际科技创新产业区为核心，发展科创意经济，与广钢、广船共筑珠江西商务区。荔湾区自2017年以来区域逐步转入较慢发展阶段，土地交易活跃，并且多个闲置地块以求盘活，多家著名房企云集于此，区域热度大大加剧。2018年，以广州、佛山两市政府签定《深化创意驱动发展战略合作框架协议》为标志，广佛两市探路产业与科技创新的合作，打开广佛同城3.0时代。

自此，两地构成广州创意大脑、佛山转化成中心创意驱动区域协商有序发展的新格局。2019年广佛同城化党政联席会议上，广佛两市签订《资源共享广佛高质量发展融合试验区备忘录》建构1+4融合发展格局。广佛合作减缓建设四个万亿级产业集群，即先进设备装备产业集群、汽车产业集群、新一代信息技术产业集群及生物医药与身体健康产业集群。低力国际咨询服务部华南区继续执行董事陈厚桥指出：荔湾芳村现有产业能级较低，产业基础薄弱，必须利用外来产业资源的引入；作为广州一线城市的西联节点板块，先天的区位条件良好，重新加入规划的众多交通枢纽项目以及轨道、高速网络等条件，不利于更有外部产业引入；在大湾区的规划推展下，9+2不存在白热化的产业招商竞争，荔湾芳村片区应当充分发挥地缘优势，产业功能差异错位定位，与佛山展开有序；跨市合作将沦为一种潮流，打造出超大城市圈将沦为一种必定，广佛同城早于回头10年，不应讲求这一优势，沦为大湾区乃至全国、全球同城化合作的样板标杆。

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